Asuntokauppa ja virhevastuu

Asuntokauppalaissa (843/1994) säädellään mm. myydyn asunnon virheistä aiheutuvien kustannusten jakamista ostaja ja myyjän välillä. Lähtökohtaisesti myyjä on vastuussa tietyn ajan kuluessa kaupan teosta ilmenneistä virheistä, vaikka myyjä ei olisi ollut virheellisyydestä edes tietoinen (ns. salainen virhe). Myyjä vastaa tietyin edellytyksin myös taloudellisesta virheestä, eli milloin huoneiston hallintaan ja omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut muodostuvat sovittua suuremmiksi. Taloudellinen virhe voi täten tarkoittaa mm. yhtiövastikkeen nousua asunto-osakeyhtiön ryhdyttyä kunnossapitovastuunsa edellyttämiin toimenpiteisiin.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, mikäli virheilmoitusta ei ole tehty kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Virheilmoituksen sisältöön ja tekemisaikaan liittyvien vaatimusten johdosta on suositeltavaa ottaa yhteyttä asuntokauppa-asioihin perehtyneeseen asianajajaan viipymättä. Asuntokauppoihin liittyvät riidat ovat tyypillisiä kotivakuutuksen yhteydessä olevasta oikeusturvavakuutuksesta korvattavia riita-asioita.

Asianajotoimisto Advoline Oy:n asianajajilla on laaja-alaista kokemusta asuntokauppa-asioihin liittyen, myös muiden kuin virhevastuuta koskevien kysymysten osalta.

Vastuunrajoitus – kiinteistön kauppa

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO:2012:72 ottanut kantaa vastuunrajoitusehdon sitovuuteen kiinteistönkaupassa, jonka molemmat osapuolet ovat oikeushenkilöitä. Vastuunrajoituslausekkeen mukaan ostaja otti ”vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”.

Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan vastuunrajoitusehto oli riittävästi yksilöity ja ostaja oli ottanut harkitun liiketaloudellisen riskin kauppakirjan allekirjoittaessaan. Merkitystä on lisäksi annettu sille, että ostaja oli ollut pitkän ajan vuokralaisena käsillä olevassa kiinteistössä ja tuntenut sen hyvin.

Mielenkiintoisena nyanssina korkeimman oikeuden ratkaisussa voidaan pitää sitä, että siinä otetaan nimenomaisesti kantaan ainoastaan oikeushenkilöiden välisen kaupan vastuunrajoitusehtoon. Korkeimman oikeuden tuomion perusteluiden mukaan: ”Yksilöimättömän, myyjän vastuun täysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa katsottukin olevan helposti kohtuuton. Oikeuskäytännössä näin on katsottu kysymyksen ollessa kaupasta, jossa ostajana on yksityinen henkilö.” Tästä huolimatta ratkaisulla lienee vaikutusta myös tapauksiin, joissa ostajana on yksityishenkilö.

Kiinteistön (ja asuntokauppalaissa tarkoitetun asunnon) kaupan vastuunrajoitusehdon käyttöä harkittaessa kannattaa ottaa yhteyttä asianajajaan mahdollisten sudenkuoppien välttämiseksi. Kiinteistönvälittäjän ammattitaito harvoin tähän riittää. Edelleenkin siis yksilöimättömän tai riittämättömästi yksilöidyn vastuunrajoitusehdon käyttäminen voi johtaa siihen, että ehto katsotaan kohtuuttomaksi ja ostajalle voi muodostua oikeus hinnanalennukseen ja/tai vahingonkorvaukseen vastuunrajoitusehdosta riippumatta.

Asianajotoimisto Advoline Oy hoitaa kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä virhevastuuasioita tuomioistuimissa ja erilaisissa sovintomenettelyissä.